Hypotéka a prodej nemovitosti nemusí být žádný problém!
Rozhodli jste se prodat Vaši nemovitost, na kterou jste si ať už nedávno, nebo před několika lety vzali hypotéku a ještě není splacená? Nevíte, jak takový prodej funguje, nebo zda je vůbec možný a nebudete za něj ze strany banky sankciování?
V současné době, kdy se čím dál častěji začíná skloňovat slovo krize a banky neustále zvyšují úrokové sazby je pro řadu lidí nutné prodat stávající nemovitost, aby si mohli zakoupit nemovitost novou, která bude lépe odpovídat jejich potřebám.
Vzhledem k délce hypotečního úvěru však většina klientů nemá hypotéku splacenou. Díky tomu se dnes jedná o běžnou praxi a prodej nemovitostí, které jsou zatížené hypotékou, není ve většině případů problém. Celý proces prodeje trvá jen o něco déle než prodej nemovitosti bez hypotéky.
Pojďte si s námi tedy projít jednotlivé kroky, které by měly vést k úspěšnému prodeji nesplacené nemovitosti!
I přestože se proces může zdát velmi jasný, doporučujeme vše řešit také se svým bankovním poradcem, který Vám v případě potřeby cokoliv vysvětlí a celým procesem Vás provede.
Obsah článku:
2. Činnosti spojené s prodejem nemovitosti – inzerce, jednání s kupujícími, apod.
1.Načasování prodeje
Prvním a velmi důležitým krokem, který má vliv na prodej je jeho načasování. Vzhledem k tomu, že prodej nemovitosti je tzv. předčasným splacením úvěru je vhodné si nejprve zjistit podmínky předčasného splacení HU.
V případě, že by si prodávající naplánoval prodej na výročí fixace, nebude předčasné splacení spojené se žádným poplatkem. V ostatním případech je však nutné počítat se sankcemi, které se liší v závislosti na podmínkách jednotlivých bank a na podmínkách za jakých byl HU uzavřen.
Na hypotéky, které byly uzavřeny po 1. prosinci 2016 se vztahuje nový zákon o spotřebitelském úvěru č. 257/2016 Sb. a sankce by tak neměly být nijak vysoké. Většinou se jedná o částku v řádu stokorun. Naopak sankce i podmínky u prodeje nemovitosti, na kterou byla sjednána hypotéka před 1. prosincem 2016, mohou být značně odlišné a nepřiměřeně vysoké.
2.Činnosti spojené s prodejem nemovitosti – inzerce, jednání s kupujícími apod.
Po tom, co si ujasníte podmínky týkající se předčasného splacení hypotéky je čas začít pracovat na prodeji nemovitosti. Zde záleží zcela na Vás, zda svěříte prodej nemovitosti realitní kanceláři, nebo se naopak pustíte do prodeje svépomocí. Nevíte, jakou variantu zvolit? Přečtěte si náš článek, co obnáší prodej nemovitosti svépomocí a jaké služby poskytuje naše realitní kancelář.
3. Výběr kupujícího
Ať už jste zvolili variantu prodeje pomocí RK nebo svépomocí, je důležité vybrat kupujícího, který bude odpovídat Vašim požadavkům, a to jak z hlediska ceny, tak i případných dalších aspektů. V případě zájmu obou stran a to jak ze strany kupujícího i prodávajícího, je možné přejít k dalším krokům.
4. Vyčíslení zůstatku HU
Dalším krokem by mělo být kontaktování banky, u které máte sjednán HU a zažádat si o vyčíslení zůstatku. Díky tomuto kroku budete vědět, jak velkou část úvěru je nutné ještě doplatit. Na základě této částky se pak odvíjí další postup.
Vyčíslení zůstatku HU probíhá u každé banky jinak a je tedy nutné si předem zjistit jaké požadavky má Vaše banka. Některé banky vyžadují osobní návštěvu, jinde stačí pouze vyplnit určený formulář. Stejné je to i s poplatky, každá banka si za službu účtuje jinou částku. Stejně jako u sankcí za předčasné splacení by se díky novému zákonu o spotřebitelském úvěru č. 257/2016 Sb. daný poplatek měl pohybovat v řádu stokorun.
5. Financování koupě ze strany kupujícího
Po vyčíslení zůstatku HU přichází na řadu otázka, jakým způsobem bude kupující hradit nemovitost. Může nastat několik variant.
- Úhrada z vlastních zdrojů
- Převzetí hypotéky prodávajícího
- Zřízení hypotéky u jiné banky, než kde má úvěr prodávající
- Zřízení hypotéky u stejné banky, kde má HU prodávající
Úhrada z vlastních zdrojů
Ideální varianta je, pokud má kupující dostatečnou hotovost na koupi nemovitosti a nemusí žádat o HU. V takovém případě, po podpisu rezervační smlouvy zažádá nebo předloží prodávající již vypracované vyčíslení zůstatku HU a následně se podepíšou kupní smlouvy a smlouvy o úschově.
Následně kupující zašle částku odpovídající kupní ceně do úschovy. Úschova peněz se může sjednat buď to u banky, notáře nebo u advokáta a pro obě strany je jistotou, že prodej proběhne a zároveň dojde k převedení vlastnického práva.
Po převodu vlastnického práva na kupujícího dojde k převodu peněz z úschovy směrem k bance, kde měl prodávající sjednán HU. Z prodeje nemovitosti tedy bude uhrazena zbývající část zůstatku HU a v případě, že kupní cena nemovitosti byla vyšší, než nesplacená část úvěru převedou se tyto peníze po výmazu zástavního práva na účet prodávajícího.
Převzetí hypotéky prodávajícího
V případě, že kupující nebude nemovitost hradit z vlastních prostředků, ale bude taktéž chtít žádat o úvěr, přichází v úvahu možnost převzetí hypotéky prodávajícího. Zjednodušeně řečeno jde o to, že z kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky a vzniklý rozdíl získá prodávající.
Na této variantě se však musí shodnout všechny tři strany, tj. banka, prodávající a kupující. Zároveň je také nutné, aby kupující splnil všechny podmínky dané banky, jako by si bral úvěr nový.
Pro kupujícího může být tato varianta při splnění daných podmínek banky výhodná, protože parametry HU zůstanou stejné, jako měl při sjednání prodávající. Kupující tak může získat mnohem nižší úrokovou sazbu, než je aktuálně nabízená.
Zřízení hypotéky u jiné banky, než kde má úvěr prodávající
Úrokové sazby stejně jako podmínky pro získání HU se každoročně mění, je tak možné, že kupující zvolí nabídku na HU u jiné banky, než u které má úvěr prodávající. Tato varianta může trvat déle, jelikož na nemovitosti budou dočasně váznout dvě zástavní práva.
Původní věřitel, tj. banka prodávajícího musí také souhlasit s tím, že jako zástavní věřitel bude uvedena i banka kupujícího a zároveň, že po doplacení vyčíslené částky dojde k výmazu zástavního práva k nemovitosti.
V případě souhlasu původního věřitele s výše uvedenými skutečnostmi, lze pokračovat podpisem kupní smlouvy. Kupující zároveň podepíše HU s vybranou bankou, převede do úschovy kupní cenu a vloží na katastr nemovitostí kupní smlouvu s návrhem na zápis nového vlastníka. Zároveň je také nutné, aby prodávající nebo kupující podal návrh na vklad nového zástavního práva k nemovitosti.
Po tomto procesu zašle vybraná banka kupujícího původnímu věřiteli peníze na doplacení půjčky. Ve chvíli, kdy původní věřitel obdrží dané finance, podá na katastru nemovitostí návrh na vymazání svého zástavního práva. Po tom, co se v katastru projeví všechny uvedené změny, dostane prodávající část prodejní ceny, tj. rozdíl mezi kupní cenou a splacenou částí úvěru.
Zřízení hypotéky u stejné banky, kde má HU prodávající
Další variantou, která může nastat při prodeji nemovitosti s hypotékou a je jednodušší, než předchozí, je zřízení hypotéky u stejné banky, kde má HU zřízen i prodávající.
Při této možnosti dojde pouze ke změně vlastníka nemovitosti, ale nebude nutné řešit zástavu. Po vyřízení HU u dané banky, banka nejprve uvolní prostředky na splacení původního úvěru a následně zbytek kupní ceny převede na účet prodávajícího.
Tato možnost je výhodná i pro poskytovatele úvěru, protože nepřijde o obchod, ale jen změní podmínky HU.
6. Úspěšný prodej nemovitosti
Po vyřízení financování, převodu vlastnických práv a věcí s tím souvisejících je nemovitost již v rukou kupujícího, tj. nového majitele. Doufáme proto, že Vám výše uvedený článek přiblížil možnosti prodeje nemovitosti s hypotékou a zároveň Vám může pomoci na cestě k Vašemu vysněnému bydlení!
Závěrem bychom rádi dodali, že existují ještě dvě možnosti související s prodejem nemovitosti zatížené hypotékou. První z těchto možností je doplacení úvěru z vlastních zdrojů a následný prodej nemovitosti, která již nebude zatížena žádným úvěrem a její prodej, tak bude o něco snazší. Druhá varianta je doplacení hypotéky z nového hypotečního úvěru, který si případně budete brát na novou nemovitost. V tomto případě by se tedy opět poté jednalo o prodej nemovitosti, která nebude zatížena úvěrem.
Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv variantu, stejně jako jsme uváděli v úvodu, doporučujeme možná řešení projednat s bankovním poradcem. Informace Vám samozřejmě podají i naši makléři a doporučí Vám, jak úspěšně, rychle a v nejvyšší ceně prodat i Vaši nemovitost!
Naše realitní kanceláře RE/MAX působí v 90 zemích po celém světě a RE/MAX Scopus je jednou z českých poboček v této celosvětové síti. Více o našich službách a námi nabízených nemovitostech najdete zde.
