Napomůže současné dění ke splasknutí realitní bubliny?
Mít vlastní bydlení je pro mnoho lidí a zejména českých rodin životní sen. Situace na trhu s nemovitostmi však v posledních letech nebyla příznivá a sen o vlastním bydlení se tak spíše vzdaloval. Nyní se však hovoří o opačné situaci! Jak moc se na tyto zprávy spoléhat a jaký se očekává vývoj cen nemovitostí? To a mnohem více se dozvíte v našem článku!
Obsah článku:
1. Vývoj cen v letech minulých
Vývoj cen v letech minulých
Trh s nemovitostmi se v České republice začal postupně vyvíjet od devadesátých let, kdy konkrétní statistiky začaly s rokem 1998. Tento rok byl současně i rokem hospodářské recese, kdy růst cen bytů stagnoval.
Tato situace však netrvala dlouho a v polovině roku 2003 se průměrné ceny bytů oproti roku 1998 více než zdvojnásobily. Příčinou byl vstup České republiky do Evropské unie, kdy se očekával zvýšený zájem zahraničních kupců. Predikce se však nenaplnily a v roce 2004 se nárůst cen zastavil. Obrat však nastal náhle v roce 2005, kdy začaly ceny nemovitostí vlivem celosvětového ekonomického optimismu prudce růst.
Na konci roku 2008 nastala světová finanční krize, která se dotkla i cen nemovitostí, které klesly až o 18 %. Po třech letech se trh vzpamatoval a ceny začaly pomalu růst až k dnešnímu trendu, kdy výrazné zvýšení nastalo přelomem roku 2016.
I když níže uvedený graf nezobrazuje rok 2020 a 2021, ceny i nadále stoupaly, a to i navzdory značným omezením z důvodu pandemie koronaviru. Kromě rekordně nízkých úrokových sazeb přispěl k tomuto růstu i fakt zrušení daně z nabytí nemovitosti.
Ze souhrnných dat Českého statistického úřadu a sledování realitního trhu vyplývá, že v porovnání s rokem 1998 vzrostly ceny nemovitostí více než čtyřnásobně.
Zdroj: ČSÚ
Faktory ovlivňující cenu nemovitostí
Abychom lépe dokázali pochopit realitní trh je důležité shrnout významné vnější faktory, které ovlivňují ceny nemovitostí.
Vlivy tlačící na pokles cen
- Pochybnosti a nejistota
Pandemie koronaviru, válka na Ukrajině, hrozící riziko jaderné války, vysoké ceny energií a inflace, negativní prognózy, apokalyptické scénáře, to vše jsou vlivy, které ovlivňují jednání lidí a odrazují je od případného nákupu nemovitostí.
Jedná se o jednoduchý vzorec. Pokud se lidé budou bát a následkem toho přestanou mít zájem o koupi nemovitostí, nebude na trhu dostatečná poptávka a prodejci budou nuceni ceny snižovat.
- Vysoké hypoteční sazby
Pochybnosti a velkou nejistotu samozřejmě vzbuzuje i současný nárůst úrokových sazeb.
Pro srovnání lze uvést, že v současné době je nabízen úrok kolem 6 % a průměrná sazba je nejvyšší od poloviny roku 2010. Přitom ještě před rokem se úrokové sazby pohybovaly kolem 2 %. Pro toho, koho čeká refinancování, to tak znamená rozdíl v řádu několika tisíců, na který nebyl připraven.
Výsledkem tak může být prodej nemovitosti i s hypotékou, který by však vzhledem k vysokým sazbám převyšoval nabídku nad poptávkou.
- Prognózy očekávající pokles cen
Čím více lidí bude očekávat pokles cen nemovitostí, tím nižší bude poptávka po nemovitostech a prodejci nemovitostí, tak budou nuceni zlevňovat.
- Možná akumulace poptávky
Akumulace poptávky je faktor, který spočívá v odložení potřeb souvisejících s bydlením na pozdější, respektive lepší dobu. Modelová situace může vypadat takto: čekáte dítě a zjistíte, že Váš byt 1+kk je malý, vzhledem k recesi a obecné nejistotě v něm však setrváte. Nadějí Vám bude, že přijde hospodářské oživení a tím pádem bude lepší doba s vyššími platy a Vy si vezmete si hypotéku na vysněný byt či dům.
V případě, že tedy skutečně nastává doba hospodářské recese přichází s ní i tento trend tzv. zadržené poptávky.
- Přírodní vlivy
I když žijeme ve stabilní zeměpisné oblasti stále častěji se u nás vyskytují nejrůznější přírodní katastrofy, které by mohly způsobit případný pokles cen. Věšteckou kouli však nemáme a s jistotou můžeme pouze říci, že nejrizikovější jsou nemovitosti v záplavových oblastech nebo v místech se sesuvy půdy.
- Politický vývoj
Světový politický vývoj jsme již zmínili v souvislosti s válkou na Ukrajině, ale i domácí politika značně zasahuje do cen nemovitostí. Z minulosti nám bohužel politická rozhodnutí spíše uškodila, a tak můžeme pouze s nadějí čekat, jak se bude vyvíjet v příštích letech.
Vlivy tlačící na růst cen
- Vysoká inflace
Vysoká inflace sice znamená to, že všechno zdražuje, ale i fakt, že naše úspory se nám znehodnocují. Lidé proto hledají nejrůznější možnosti vhodného zajištění a nejčastější jsou to právě investice do nemovitostí. I když v současné době zájem o hypotéky klesl, i přesto byl prodej nových bytů rekordní.
- Neochota prodávat za nižší ceny
I když poptávka po nemovitostech reálně klesá, nemusí to vždy znamenat, že ruku v ruce s ní půjde i snížení cen. Majitelé totiž mají jasnou představu za kolik by se jejich nemovitost prodávala a často z ní nehodlají ustoupit. Naopak pokud se jim to nepodaří, raději si nemovitost ponechají a začnou jí případně pronajímat.
- Migrace
Migrace mezi regiony ČR, z Ukrajiny a Ruska hraje na realitním trhu velkou roli a tlačí na růst cen. Každý z nás totiž chce někde bydlet, a to neplatí jen pro osobní vlastnictví, ale i pro nájemní bydlení. Investoři tak budou mít stále dostatečnou poptávku a budou i nadále nakupovat investiční byty.
- Bytová výstavba
Pokud roste poptávka po nemovitostech a lidé shánějí bydlení, dochází přirozeně k nárůstu poptávky po výstavbě a následně i ke zvýšení cen. Problémem u bytové výstavby však může být čekání na vydání stavebních povolení, které je u nás velmi zdlouhavé.
- Růst HDP
Roste-li hospodářský vývoj, lidé více vydělávají a s tím souvisí i větší poptávka po nemovitostech, která tak tvoří tlak na následný růst cen. Pokud by HDP naopak klesalo, lidé by přicházeli o práci a dostali se do finančních problémů, s čímž by souvisela zvýšená nabídka nemovitostí na trhu a následný pokles cen nemovitostí.
Výhled cen nemovitostí
Vzhledem k vysoké inflaci už dnes můžeme hovořit o reálném poklesu cen nemovitostí. To, že ceny stagnují a lehce klesají dokazují i dostupné statistiky, například m2 bytu v Praze zlevnil z necelých 130 tis. Kč/m2 na cca 120 tis. Kč/m2.
K tomu, aby trend poklesu cen pokračoval, by muselo dojít k situaci, kdy by delší dobu přetrvávaly vysoké úrokové sazby u hypotečních úvěrů, nebo ještě dokonce rostly. Tato situace by způsobila problémy se splácením hypoték a v důsledku toho, by lidé byli nuceni nemovitost rychle prodat. Přebytek nabídky nad poptávkou, by pak způsobil další pokles cen.
Na první pohled si možná říkáte, že tyto okolnosti již nastaly, ale není to tak jednoduché. Banky nechtějí, aby lidé přestali platit a jsou ochotny připustit odklad splátek, nebo jejich snížení. Skutečný počet lidí, kteří tedy budou nuceni prodat svou nemovitost nebude tak vysoký, jak se může zdát, a proto nelze říci, že tento fakt ovlivní předpovídaný pokles cen nemovitostí.
Důležité je zmínit i skutečnost, že mnoho lidí si zafixovalo nízký úrok na co nejdelší dobu a současné zvýšení se jich tedy nijak nedotkne.
Proti poklesu cen hovoří i možnost uskromnění. Nedostatek nájemních bytů a pocit jistoty totiž vlastníky nemovitostí přiměje k uskromnění a šetření, než aby se vzdali svého bydlení.
Větší stagnaci nelze očekávat ani z důvodu vysoké inflace. Jak již bylo řečeno, lidé hledají nejrůznější možnosti vhodného zajištění a nejčastější investují právě do nemovitostí. Spousta nemovitostí je tedy ve skutečnosti nevyužitých a leží ladem, což opět brzdí dostatečnou nabídku a způsobuje převis poptávky, který brání poklesu cen.
Optimismus brzdí i ceny stavebních materiálů, které začaly stoupat a nelze tak očekávat, že developeři a ostatní prodejci budou chtít zlevnit z původní ceny. Vyšší náklady mají totiž nejen na materiál, ale i na pracovní síly, kde se ještě často potýkají s jejich nedostatkem a úbytkem.
Výše uvedené skutečnosti tedy spíše ukazují na mírný pokles cen nebo jejich stagnaci, která však nemusí být trvalá. Po roce 2022 může nastat úplně jiná situace a pokud by nás zasáhla silná ekonomická recese, mohly by ceny nemovitostí padnout až o 15 %. Stručněji řečeno by se recese podobala roku 2008.
Ať už se rozhodnete vyčkat na pokles cen nebo koupit nemovitost v nejbližší době, vždy doporučujeme zjistit si relevantní informace a konzultovat situaci s danými oborníky. Naši makléři patří mezi znalce v oboru realit a vždy Vám poradí, bez ohledu na to, zda nemovitost chcete koupit nebo co nejrychleji a v nejvyšší ceně prodat!
Naše realitní kanceláře RE/MAX působí v 90 zemích po celém světě a RE/MAX Scopus je jednou z českých poboček v této celosvětové síti. Více o našich službách a námi nabízených nemovitostech najdete zde.
