click to enable zoom
Loading Maps
We didn't find any results
open map
View Roadmap Satellite Hybrid Terrain My Location Fullscreen Prev Next
Advanced Search

0 to 1,500,000

More Search Options
We found 0 results. Do you want to load the results now ?
Advanced Search

0 to 1,500,000

More Search Options
we found 0 results
Your search results

Nemovitost jako investice? Ideální čas pro nákup

Autor remaxscopu 23.2.2019
| Blog
| 0

Máte pocit, že jsou ceny nemovitostí aktuálně na svém maximu a nevyplatí se tak nemovitost kupovat? Pletete se! Nedostatek bytů ke koupi, zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték i fakt, že se v příštích letech neočekává pokles cen, nahrává investorům do nemovitostí. Vzhledem k tomu, že podstatná část obyvatelstva na hypotéku v dnešní době již nedosáhne a mnohdy nemají ani v plánu si nemovitost do svého vlastnictví pořizovat, situace je příznivá pro ty, kdo nemovitost pořizují za účelem pronájmu. O nedostatek nájemníků totiž není třeba se obávat.

 

 

Zvažujete, jak se pojistit na stáří, nebo jen hledáte formu zhodnocení svých finančních prostředků? Ačkoli se současná doba nemusí na první pohled jevit jako ideální pro investování do nemovitostí, opak je pravdou.

Minimálně 15 až 20 % bytů je konkrétně v Praze pořizováno za účelem dalšího pronájmu, čistě u novostaveb jsou to čísla ještě vyšší. Podíl bytů, které majitelé kupují za účelem investice, se pohybuje okolo 30 až 40 %. Není to náhodou.

 

Realitní trh v roce 2019

 

Rok 2018 přinesl již pátý rok růstu cen bytů v ČR za sebou, v Praze dokonce šestý, přičemž v posledních dvou letech růst nabral nezvykle rychlé tempo. Ačkoli v roce letošním realitní trh neporoste zdaleka takovým tempem jako v loňském, kdy ceny nemovitostí stoupaly nejrychleji v Evropské unii a růst dosahoval až na závratných 16 %, investovat do bytů a celkově nemovitostí se z dlouhodobého hlediska stále vyplatí.

 

Jak přesně se budou ceny nemovitostí v České republice dále vyvíjet je obtížné predikovat. Odborníci na reality se však shodují, že si udrží svoji cenu, ve velkých městech a zajímavých lokalitách budou ceny z dlouhodobého hlediska i nadále růst a stejně tak i výše nájmů. Nezískáte tak sice za svoji nemovitost takový nárůst hodnoty jako v roce loňském, přesto se však letošní rok stále vhodný k nákupu nemovitostí a jejímu zhodnocování formou dlouhodobého pronájmu.

 

Jak s investicí naložit?

 

Variant, co podniknout s pořízenou nemovitostí, máte hned několik.

Co když potřebujete nemovitost prodat, abyste si koupili jinou nebo získali „rychlou“ hotovost?

V prvním případě sice draze prodáte, ale také draze nakoupíte a realizovaný efekt tak nebude dostatečně zajímavý. Ačkoli se možnost prodeje jeví jako nejjednodušší, v letošním roce se například v porovnání s výdělkem z dlouhodobého pronájmu obecně již tolik nevyplatí.

Výrazným zpřísněním podmínek České národní banky pro získání hypotéky řada lidí na nemovitost již nedosáhne. S platností od 1. října 2018 by celkové zadlužení žadatele o hypotéku nemělo podle doporučení ČNB přesáhnout 45 % jeho celkového čistého měsíčního příjmu a zároveň celkový dluh nesmí přesáhnout devítinásobek jeho čistého ročního příjmu. Přičemž do výše celkového dluhu se počítá nejen splátka požadované hypotéky, ale i další splátky žadatele, jako jsou například kreditní karty, kontokorentní úvěry, neúčelové půjčky apod. Většina lidí si tak nyní díky zpřísnění může půjčit jen přibližně 80 % ceny nemovitosti. Zvyšuje se tím zájem o dlouhodobé pronájmy, které nehledají pouze ti, kteří si hypotéku dnes již nemohou dovolit, ale stejně tak i studenti a cizinci ve větších městech.

Vlastní zhodnocování formou dlouhodobého pronájmu je tak ideální variantou. „Koupím si nemovitost zčásti financovanou vlastními prostředky, zčásti hypotékou a za 20 let mi ji nájemce zaplatí, neboť průměrná výše nájemného ve většině případů dokonce přesahuje výši hypotéční splátky. Případně si nastavím výši splátek tak, aby to odpovídalo tržnímu nájmu a nechám byt žít svým vlastním životem, dokud nebude celý splacen, v mém stoprocentním vlastnictví,“ říká Petr Šach, majitel realitní kanceláře RE/MAX Scopus. Obecně patří peníze uložené v dobrých nemovitostech k nejlépe uloženým finančním prostředkům vůbec a chrání své majitele před inflací. Za výhodnou jsou pak považovány ty investice, které se majiteli vrátí do dvaceti let. Pokud tedy nemusíte, doporučujeme svoji nemovitost neprodávat.

Další, dnes již poměrně rozšířenou variantou, jsou krátkodobé pronájmy například přes známé Airbnb. Péče o tyto byty se jednoznačně vyplatí při větším počtu bytových jednotek ve svém vlastnictví. Například jeden až dva byty na krátkodobé pronájmy s sebou přináší vysoké náklady spojené s péčí a úklidem po nájemnících, kteří se v bytě často střídají, ať už jde o úklid, cestování, dojednávání pronájmů apod. Rozdíl mezi tímto krátkodobým a dlouhodobým pronájmem tak činí v průměru pouhých 10 až 15 %, což už se majitelům často nevyplatí. V takových případech často oslovují správce, kteří spravují až 50 takových nemovitostí a finančně se jim externí péče o pronájem nemovitosti vyplatí více.

 

Byty o dispozici 2+1 nejlepší investicí

 

Ne každá nemovitost je pro pronájem vhodná. Obecně je pronájem větších bytů či rodinných domů složitější. „Z pohledu dispozičního řešení je jednoznačně investičně nejzajímavější 2+1,“ říká Petr Šach. „Garsoniéra je v poměru k bytu 2+1 či 2+kk pro nájemníka drahá a i z pohledu investičního je výhodnější mít byt se samostatnými pokoji, v nichž mohou fungovat i samostatní nájemníci, nejen pár. Model spolubydlení i cizích lidí v jednom bytě, známý díky vysokým cenám nájmů například z Anglie, se u nás v budoucnu začne vyskytovat čím dál častěji.“ Při nákupu takové investice je důležité zaměřit se i na okolí. Na to, zda je byt dobře dostupný od MHD, v Praze od metra, zda je v okolí dobrá občanská vybavenost, ideální je i kombinace s přírodou či oblast byznys center.

 

Byt, pozemek nebo kancelář?

 

Kromě klasických bytů investoři často uvažují i nad koupí a dalším pronájmem či prodejem pozemků, kancelářských prostor či garáží.

„Pozemků je obecně málo, v Praze již téměř vůbec a i v okolí Prahy, pokud se bavíme o vzdálenosti, kam pravidelně dojedete i MHD a kde máte dostatečnou občanskou vybavenost, je jich minimum. V dnešní době je potřeba začít se dívat i na pozemky, kde je stavba určená k demolici nebo kompletní přestavbě, nikoli pouze na zelenou louku,“ říká Petr Šach. „Je potřeba začít recyklovat i byty, které nikdo nevyužívá. Investice je možná v některých případech vyšší, ale za cenu toho, že získám místo blíže k centru, kde volný pozemek již neseženu.“

Garáže nebo garážová stání jsou obecně investicí s menším výnosem, ale zároveň malým rizikem. Po parkování bude vždy poptávka. Pokud si tedy koupíte parkovací stání v bezpečné lokalitě, ideálně poblíž kancelářských center, máte o pronájem postaráno. Parkovací místa jsou zcela bezstarostnou investicí, o kterou není třeba více pečovat, těch zajímavých však ubývá.

Vysoká poptávka je v současné době také po kancelářských prostorech. Nikoli však těch standardních. Vysoce poptávané jsou nestandardní, moderní officy, zrekonstruované například z retro vily, se zahradou nebo loftové prostory výrobních hal a další jinak zajímavá místa.